تغییر کاربری واحدهای دانشگاهی راکد به تاسیسات توریستی
اهمیت برنامه ریزی کاربری زمین:
زمین یک منبع طبیعی‌ست، مانند آب و هوا، که بهره‌مندی از آن برای رفع نیازهای نسل‌های موجود و آینده اهمیت حیاتی دارد.
برنامه ريزي براي زمين به عنوان اصلي‌ترين عنصر محيط و اساسي ترين ركن يک سكونتگاه، از آنرو كه زمينه ساز حياتي توام با سلامت، آسايش و رضايت ساكنان است حايز اهميت شاياني است.
کاربری زمین به طور کلی، عبارت است از الگوی توزیع فضایی – جغرافیایی عملکردهای مختلف شهر بر حسب نواحی مسکونی، آموزشی، صنعتی، تجاری و فضاهای اختصاص یافته برای موارد استفاده اداری، مؤسسات و نهادهای اجتماعی و گذران اوقات فراغت است.
برنامه ریزی کاربری زمین به برنامه ریزان کمک می‌کند، تا با توجه به وجود محدودیت‌ها، میزان رفاه اجتماعی را گسترش دهند. از سویی امروزه نیازهای جدیدی برای شهرها و شهروندان پدید آمده که تامین آن‌ها تا حدود زیادی به نحوه برنامه ریزی محیطی و به ویژه سیاستهای کاربری زمین بستگی دارد.
طرح مساله :
با توجه به نرخ رشد جمعیت منطقه و جمعیت متقاضی دریافت خدمات آموزشی و ماموریت‌های مشخص شده در طرح‌های فرادست برای یک مرکزسکونتی، سرانه کاربری آموزشی و تحصیلات تکمیلی در مقیاس مختلف (مهد کودک، کودکستان، دبستان، راهنمایی و دبیرستان، هنرستان، دانشگاه) قابل تعریف است.
با گذشت زمان تغییرات جمعیتی و کاهش تعداد دانشجویان وهنرآموزان متقاضی فضاهای آموزشی، تعداد زیادی از این فضاها از انتفاع خارج شده‌اند و به فضاهای راکد و بلا استفاده تبدیل شده‌اند. از سویی به دلیل عدم بازدهی اقتصادی و آموزشی و خدماتی این فضاها و هزینه بالای نگهداری، بلا استفاده بودن از بناهای موجود مقرون به صرفه و توجیه پذیر نمی باشد و لذا بهره برداری های جایگزین از این محوطه ها و ساختمانها توصیه می گردد. از این رو بسیاری از این فضاها قابلیت تبدیل به سایر کاربری های مناسب را دارا می باشند.
در تعیین مشخصات مکانی هر نوع استفاده از زمین، یا هر نوع فعالیت شهری، باید دو عامل هدایت کننده رفاه اجتماعی و رفاه اقتصادی مالک مورد سنجش قرار گیرد.
در واقع بر اساس این دو معیار کلی ، زیر معیارهای زیردر مکان‌یابی عملکردهای شهری ملاک برنامه‌ریزی کاربری زمین شهری قرار می‌گیرند این معیارها شامل میزان سازگاری با کاربری‌های زمین اطراف، سهولت دسترسی به تأسیسات و راه‌های ارتباطی، به صرفه بودن از نظر قیمت زمین و مخارج آبادانی، مطلوبیت از نظر حفظ عوامل محیطی، مانند طبیعت و منظر، سلامتی از نظر رعایت معیارهای بهداشتی و حفظ محیط زیست و حراست از آسایش اجتماعی، و با‌لاخره، ایمنی در برابر اتفاقات طبیعی و سوانح شهری، کاربری‌های ناسازگار و مزاحم است.
راه حل پیشنهادی:
گردشگری یکی از عوامل شکل دهنده فعالیت‌ها و فضاها در منطقه و از مهم‌ترین فعالیت‌های اقتصادی دنیاست. گردشگري با طيف گسترده‌اي از آثار زيست محيطي، اقتصادي، اجتماعي و كالبدي از جمله عوامل اثر گذار بر الگوي كاربري زمين مي‌باشد. در دسته بندي‌هاي كاربري زمين، بخش گسترده‌اي از كاربري‌ها نظير اقامتگاه‌ها هتل‌ها، هتل آپارتمان‌ها، اردوگاه‌ها، پانسیون‌ها، زائر سراها، رستوران‌ها، سفره خانه‌های سنتی و قهوه خانه‌ها، مراکز تفريحي، فرهنگي و ورزشي و خدمات پشتيبان را به عنوان كاربري‌هاي مرتبط با توريسم قلمداد مي‌گردد.
تغییر کاربری واحدهای دانشگاهی راکد به تاسیسات توریستی
به عنوان پایلوت استان مازندران (واحد دانشگاهی سوادکوه ) مدنظر می‌باشد.
استان مازندران به سبب برخورداري از شرايط مناسب اقليمي و قابليت‌هاي متنوع در نواحي كوهستاني، جنگلي، جلگه‌اي، ساحلي و عرصه‌هاي مستعد طبيعي جاذب گردشگری، پيشينه ديرين سنت‌هاي فرهنگي، برخورداري از مبادي ورودي و خروجي كالا و مسافر با كشورهاي آسياي ميانه و اروپا، قرار گيري در مسيركريدور حمل و نقل بين المللي شمال جنوب، وجود بندر و فرودگاه و برخورداري از سه راه دسترسی به پایتخت كشور و به ویژه به دلیل استقرار در كناره درياي خزر و برخورداری از نوار ساحلی به طول ۴۸۷ کیلومتر همواره مقصد گردشگران فراوان داخلی می‌باشد.
مازندران بستری از ميراث فرهنگي غني و اماکن تاریخی و باستانی و زیارتگاههای مقدس، آداب و رسوم محلی و جاذبه هاي طبيعي و فرهنگي بي نظير و زيبايي‌ها و قابليت‌هاي منحصر به فرد گردشگري است. در استان مازندران حدود ۲۵۰ پروژه تاسیسات گردشگری در حال احداث احداث می‌باشند و سرمایه گذاری در این بخش جزو موارد زودبازده و مورد اطمینان می‌باشد.
سرمایه گذاری در بخش گردشگری یکی از مطمئن‌ترین، پاک‌ترین و ارزان‌ترین منابع کسب درآمد و ایجاد اشتغال است و سرمایه گذاران می توانند ﭘﺲ ﺍﺯ ﺍﺧﺬ ﻣﺠﻮﺯﻫﺎی ﻻﺯﻡ در اجرا و بهره برداری از تاسیسات بخش گردشگری شامل ﻫﺘﻞ، ﻣﺘﻞ ﻭ ﻣﻬﻤﺎﻧﭙﺬﯾﺮ، ﻫﺘﻞ ﺁﭘﺎﺭﺗﻤﺎﻥﻫﺎ، ﺯﺍﯾﺮﺳﺮﺍﻫﺎ ﻭ ﺧﺎﻧﻪ ﻣﺴﺎﻓﺮﻫﺎ، ﺍﻗﺎﻣﺘﮕﺎﻩﻫﺎی ﺑﻮﻡﮔﺮﺩی ﻭ ﺍﻗﺎﻣﺘﮕﺎﻩﻫﺎی ﺳﻨﺘﯽ، ﻣﺮﺍﮐﺰ ﺗﻔﺮﯾﺤﯽ ﻭ ﺳﺮﮔﺮﻣﯽ ﮔﺮﺩﺷﮕﺮی، ﻣﺠﺘﻤﻊﻫﺎ، ﺍﺭﺩﻭﮔﺎﻩﻫﺎ ﻭ ﻣﺤﻮﻁﻪﻫﺎی ﮔﺮﺩﺷﮕﺮی، ﻣﺮﺍﮐﺰ ﮔﺮﺩﺷﮕﺮی ﺳﻼﻣﺖ ﺍﺯ ﻗﺒﻴﻞ ﻣﺠﺘﻤﻊﻫﺎی ﺳﻼﻣﺖ ﺗﻨﺪﺭﺳﺘﯽ، ﻣﺤﻴﻂﻫﺎ ﻭ ﭘﺎﺭکﻫﺎی ﻁﺒﻴﻌﺖﮔﺮﺩی، ﻣﺮﺍﮐﺰ ﮔﺮﺩﺷﮕﺮی ﺳﺎﺣﻠﯽ ﻭ ﺩﺭﯾﺎﯾﯽ، ﻭﺍﺣﺪﻫﺎی ﭘﺬﯾﺮﺍﯾﯽ، ﺳﻔﺮﻩﺧﺎﻧﻪﻫﺎی ﺳﻨﺘﯽ، ﻣﻨﺎﻁﻖ ﻧﻤﻮﻧﻪ ﮔﺮﺩﺷﮕﺮی، ﺩﻫﮑﺪﻩﻫﺎی ﺳﻼﻣﺖ و… سرمایه گذاری و ﻓﻌﺎﻟﻴﺖ ﻧﻤﺎﯾﻨد.
لازم به یادآوری است که استان‌های گیلان و گلستان دارای شرایط مشابهی بوده و در استان‌های دیگر باید هر واحد دانشگاهی بصورت مجزا مورد بررسی قرار گیرد.
فعلا در استان مازندران واحد دانشگاهی سوادکوه بررسی و اعلام نظر می‌گردد.
با ملاحظه جمیع جوانب برای افزایش بازدهی اقتصادی زمین‌ها، محوطه‌ها و ساختمانهای موجود و افزایش تسهیلات عمومی گردشگری و امکانات گذران فراغت کاربری تفریحی و توریستی به عنوان کاربری جایگزین واحدهای دانشگاهی راکد پیشنهاد می‌گردد.
تغییر کاربری واحدهای دانشگاهی راکد به تاسیسات توریستی
معيارهاي تعریف كاربري توريستي:
معيارهاي سازگاري، همجواري، آسايش، كارآيي، مطلوبيت، سلامتي و ايمني براي تشخيص محل بهينه مكانيابي و استقرار تاسیسات توريستي قابل ارايه مي باشد. این آیتم‌ها سرمایه گذاران، مدیران و برنامه ريزان را در بهره گيري از فرصت‌های گردشگری و كنترل تهديد هاي احتمالی ياري خواهد نمود.
جدول زیر چک لیستی ست از کلیه مواردی که باید در این برنامه ریزی تعیین کاربری ( در این طرح از کاربری آموزشی واحد دانشگاهی ) و استقرار تاسیسات توریستی مورد ملاحظه قرار گیرد.
بررسی تبدیل واحد دانشگاهی سوادکوه به تاسیسات توریستی به عنوان مجتمع گردشگری
| معيار | زير معيار | برسي عرصه به لحاظ معيار | ||
| مناسب | نامناسب | |||
| ۱ | سازگاری | اقليم مناسب
توپوگرافي مناسب ملاحظات زيست محيطي دما وپوشش گياهي پذيرش اجتماعي |
ü
ü ü |
|
| ۲ | همجواري | مجاورت با جاذبه هاي طبيعي ، جاذبه هاي فرهنگي ،وقايع خاص ،سايتهاي باستاني تاريخي و…
عدم مجاورت با كاربري هاي شلوغ و آلاينده |
ü ü |
|
| ۳ | آسايش | دسترسي به شبكه هاي ارتباطي
تاسيسات زير بنايي نظير آب ،برق ،گاز ،تلفن و… دسترسي به تاسيسات عمومي نظير مراكز مذهبي و فرهنگي تاسيسات ورزشي ، پاركها و فضاي سبز ،سينماها و تاتر ها و جايگاههاي عرضه سوخت خدمات پشتيبان توريسم نطير بازارچه هاي صنايع دستي ،موزه ها ، مراكز كرايه خودرو و… |
ü ü ü ü ü ü |
|
| ۴ |
كارآيي
|
مالكيت زمين
قيمت زمين برخورداري از مشوق ها تسهيلات وجود معارض و محدوديتهاي قانوني |
ü
ü ü ü |
|
| ۵ | مطلوبیت | سيما و منظر طبيعي محيط
آراستگي و زيبايي
|
ü ü |
|
| ۶ | سلامتی و ایمنی
|
عدم استقرار در عرصه هاي در معرض خطر نظير نواحي سيلخيز و رانشي و مناطق در حال فرسايش
برخورداري از خدمات پاكيزگي و نظافت عمومي مراكز درماني و بهداشتي تاسيسات ايمني نظير آتش نشاني و امداد نيروهاي انتظامي |
ü ü ü ü |
|
نتیجه این ارزیابی مطلوبیت صد درصدی محوطه برای تبدیل به تاسیسات توریستی می باشد
هزینه های انجام شده و پیشرفت پروژه تبدیل به تاسیسات گردشگری
| معيار | توضیحات | درصد انجام | ||
| مناسب | نامناسب | |||
| ۱ | راه دسترسی | راه- راه آهن – فرودگاه | ۱۰۰% | |
| ۲ | تاسیسات
زیربنایی |
آب –برق- گاز |
۱۰۰% |
|
| ۳ | ارتباطی | مخابرات و اینترنت |
۱۰۰% |
|
| ۴ | بهداشت و
بیمارستان در محدوده |
در فاصله کوتاهی بیمارستان و مرکز بهداشت در شهرهای زیراب _ قائمشهر و ساری وجود دارد. |
۱۰۰% |
|
| ۵ | فاضلاب | بدلیل دانشگاهی بودن و منطقه مورد نظر با چاه جاذب و سپتینگ تانگ و… مشکلی وجود ندارد |
۱۰۰% |
|
| ۶ | ساختمانی | کلیه ساختمان های موجود در این واحد دانشگاهی قابلیت تبدیل به تاسیسات گردشگری از جمله مجتمع گردشگری _ هتل _ هتل آپارتمان _ هتل بیمارستان و … را دارند. |
۱۰۰% |
|
| ۷ | محوطه سازی | محوطه سازی ، روشنایی محوطه ، پارکینگ و پیاده رو |
۱۰۰% |
|
| ۸ | تجهیزات | ساختمانهای مورد نظر دارای تجهیزات کامل بوده و نیاز به بازسازی و تکمیل می باشد. |
۸۰% |
|
نتیجه این ارزیابی مطلوبیت صد درصدی ساختمان برای تبدیل به تاسیسات توریستی می باشد.
لازم به یادآوریست که واحد دانشگاهی سوادکوه به عنوان پایلوت مورد ارزیابی قرار گرفته و قابلیت تبدیل به تاسیسات گردشگری از جمله منطقه نمونه گردشگری ، مجتمع گردشگری ، هتل ، هتل آپارتمان و هر نوع تاسیسات دیگری می باشد.
ثبت دیدگاه